Legge Stabilita 2016 - Agevolazione prima casa Leasing abitazioni

Agevolazione prima casa Leasing di immobili destinati ad abitazione principale Leasing di immobili abitativi -

Imposta di registro

Viene disposto che l’agevolazione prima casa (che consente l’applicazione del­l’im­posta di registro del 2% o dell’IVA al 4% agli atti di trasferimento immo­bi­lia­re a titolo oneroso) possa applicarsi anche ove l’acquirente sia titolare, al mo­men­to del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio na­­zio­nale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acqui­stato (in passato) con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato.

Titolarità di altro immobile acquistato con l’agevolazione

Si ricorda che la norma agevolativa richiede che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio na­zionale, del diritto di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione prima casa.

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, tale condizione impediva l’accesso all’agevolazione a chiunque fosse in possesso di un’altra abitazione su tutto il territorio nazionale, a nulla rilevando che egli la alienasse anche pochi giorni dopo il nuovo acquisto.

Decadenza

Ove l’abitazione precedentemente acquistata con l’agevolazione prima casa non venga alienata entro un anno dall’acquisto agevolato della nuova abita­zio­ne, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta sul nuovo acquisto

Viene introdotta la definizione di contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale: con tale contratto, la banca o l’interme­dia­rio finanziario (concedenti) si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso corrispettivo (che tiene conto della durata del contratto, nonché del prezzo di acquisto o di costruzione) e, alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

Risoluzione per inadempimento

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il con­ce­dente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed è tenuto a corrispondere al­l’u­­tilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra ricollocazione del bene immobile, avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; l’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Sospensione canoni periodici

L’utilizzatore può richiedere al concedente la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, nel corso dell’esecuzione del contratto, con successiva proroga automatica del contratto per il periodo di sospensione dello stesso.

Il beneficio di sospensione è concesso in presenza di almeno uno dei seguenti requisiti:

cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipo­tesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giu­sti­ficato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

• cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato di cui all’art. 409 n. 3) c.p.c., ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso da­toriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende se­con­do gli importi e con la periodicità originariamente prevista dal contratto, ad ec­ce­zione del caso in cui le parti abbiano diversamente pattuito in sede di rine­goziazione delle condizioni del contratto medesimo. Si applicano le dispo­sizioni relative alla risoluzione per inadempimento, se l’utilizzatore, una volta decorso il termine di sospensione, non riprende a corrispondere i paga­menti al concedente.

Divieto di revocatoria fallimentare

L’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria non può essere oggetto di azione revocatoria fallimentare.

Procedimento di sfratto

Al rilascio dell’immobile da adibire ad abitazione principale, oggetto della loca­zio­ne finanziaria, si applica il procedimento di sfratto.

Viene modificato il trattamento impositivo indiretto:

• dell’atto di acquisto dell’abitazione principale da concedere in leasing, operato dalla società di leasing;
• della cessione del contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un immobile abitativo.

Imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione da concedere in leasing

Viene prevista una specifica aliquota (1,5%) dell’imposta di registro da applica­re al trasferimento:

• nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario;
• avente ad oggetto case di abitazione catastalmente classificate in ca­te­gorie diverse da A/1, A/8 o A/9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori che soddisfino le condizioni per l’applicazione dell’agevola­zione “prima casa”.

In tal caso, nel valutare l’esistenza delle condizioni agevolative, si deve consi­derare, in luogo dell’acquirente, il soggetto utilizzatore e, in luogo del contratto di acquisto, il contratto di leasing finanziario.

In tal modo, l’acquisto di un’abitazione da concedere in leasing a favore di un utilizzatore che soddisfi le condizioni di “prima casa” può scontare l’imposta di registro con l’aliquota agevolata dell’1,5% (con la misura minima di 1.000,00 euro) e le imposte ipotecaria e catastale di 50,00 euro l’una.

Cessione del contratto di leasing di immobili abitativi

La legge di stabilità 2016 prevede l’imponibilità ai fini dell’imposta di registro anche delle cessioni di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili abitativi, anche da costruire ed ancorché assoggettati ad IVA.

La cessione, operata dall’utilizzatore, del contratto di leasing avente ad og­getto i suddetti immobili abitativi sconta l’imposta di registro con:

l’aliquota dell’1,5%, ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’uti­lizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti per i quali ricorrono le condizioni di “prima casa”;

• l’aliquota del 9%, ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’uti­liz­­­zatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, anche da costruire e an­corché assoggettato ad IVA, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

Decorrenza

Le nuove disposizioni relative all’applicazione dell’imposta di registro al leasing di immobili abitativi ed alla cessione del contratto di leasing sono limitate al pe­riodo dall’1.1.2016 al 31.12.2020.