Ai sensi dell’art.70, co. 2, del T.U.I.R. il regime di tassazione degli immobili locati all’estero varia a seconda che:
- i canoni di locazione siano tassati nello stato estero;
- i canoni di locazione non siano tassati nello stato estero.
Nel primo caso il reddito imponibile in Italia risulta pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.
Nel secondo caso, invece, i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello stato estero concorrono a formare il reddito imponibile in Italia per l’ammontare percepito nel periodo di imposta ridotto del 15%.
I redditi da affitti non sono redditi fondiari ma redditi diversi art. 67 c.1 lett f) TUIR, mentre il criterio di determinazione dell'imponibile avviene secondo l'art. 70 co. 2 del TUIR..
Si osserva, infine, che l'art. 70 co. 2 del TUIR non prevede la deduzione degli oneri specificatamente inerenti al fabbricato locato, ma consente soltanto una deduzione forfetaria del 15% dei canoni percepiti.
Al fine di limitare la doppia imposizione economica le Convenzioni internazionali e la stessa normativa interna (art.165 del T.U.I.R.) prevedono la concessione di un credito a fronte delle imposte pagate all’estero.
In base a quanto disposto dall’art.70 del T.U.I.R., analogamente a quanto avviene per gli immobili locati soggetti ad imposizione nello stato estero, il reddito imponibile in Italia è pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.
Pertanto, se gli immobili tenuti a disposizione sono soggetti a tassazione nello stato estero il contribuente dovrà dichiarare nel modello Unico in Italia l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero, mentre gli immobili tenuti a disposizione che non sono soggetti a tassazione nello stato estero non producono materia imponibile nemmeno in Italia.
Immobili esteri non locati
Gli immobili esteri adibiti ad abitazione principale e per gli immobili non locati assoggettati all’IVIE, non si applica l’art. 70 comma 2 del TUIR. In sostanza, è stata eliminata la concorrenza di tali immobili alle imposte sui redditi, come già avviene per gli immobili “italiani” soggetti ad IMU.
Ne consegue che, nel caso in cui lo Stato estero preveda, nella sua legislazione interna, la tassazione dell’immobile in base a criteri di tipo catastale o similari, tale ammontare non concorrerà alla formazione del reddito in Italia in base alla valutazione effettuata dallo Stato estero se l’immobile è soggetto all’IVIE.
In merito, la circ. 13/2013 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’articolo 1 della L. n. 228/2012:
- ha stabilito dal 2012 la decorrenza dell’IVIE (originariamente prevista dal periodo di imposta 2011);
- ha ampliato l’ambito di non applicazione dell’articolo 70, comma 2, del TUIR, includendo, in aggiunta agli immobili adibiti ad abitazione principale, anche gli immobili non locati.
Pertanto, per ragioni di coerenza, anche l’esclusione dall’IRPEF dei predetti immobili soggetti all’IVIE decorre dall’anno 2012. Ciò è stato affermato alla luce della sostanziale equiparazione dell’IVIE con l’imposta municipale propria (IMU) in Italia e in virtù del principio di sostituzione di tale ultima imposta rispetto all’IRPEF e delle relative addizionali dovute sui redditi fondiari per i beni non locati.
Si afferma, quindi, che per tali immobili non deve essere compilato il corrispondente quadro della dichiarazione dei redditi relativo all’indicazione dei redditi degli immobili situati all’estero.
Più precisamente, si tratta del quadro D del modello 730/2013 e del quadro RL del modello UNICO PF.
Naturalmente, rimane fermo l’obbligo di compilazione del modulo RW.
Immobile estero sia locato solo per una parte dell’anno
Nella circolare n. 5 dell’11 marzo 2013, si precisa che, nel caso in cui l’immobile sia locato solo per una parte dell’anno, le disposizioni del citato articolo 70 del TUIR trovano applicazione con riferimento alla parte del periodo di imposta in cui si verifica tale circostanza.
Ai fini IRPEF, l’articolo 70 del TUIR prevede che i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, mentre quelli relativi ai fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.
Non soggetto imposta nel Paese estero
Per quanto riguarda gli immobili locati, se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero non è soggetto ad imposta sui redditi nel Paese estero, bisogna dichiarare, nel quadro D o nel quadro RL, l’ammontare del canone di locazione percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.
Sempre riguardo ai fabbricati locati all’estero, la ris. DRE Lombardia 15 febbraio 2010 ha chiarito che, se il canone percepito non è ivi soggetto ad imposizione, il reddito da indicare nella dichiarazione italiana è determinato riducendo l’ammontare dei canoni di locazione percepiti delle spese che la legislazione locale ammette in deduzione. Di conseguenza, applicando l’impostazione testé citata, conseguendo affitti nello Stato estero per 15.000 euro e sostenendo spese deducibili dal reddito locale per 9.000 euro: il reddito degli immobili da dichiarare in Italia sarà pari a 6.000 euro, anche se nello Stato estero non sono state pagate imposte in relazione a tale ammontare.
Soggetto imposta nel Paese estero
Se il reddito derivante dalla locazione è invece soggetto ad imposta nello Stato estero, bisogna indicare l’ammontare netto dichiarato in detto Stato (al netto, cioè, delle spese strettamente inerenti eventualmente ivi riconosciute).
In tal caso, spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero.
Per gli immobili situati all’estero posseduti da persone fisiche al di fuori della propria attività di impresa, l’importo da assoggettare a imposizione si qualifica come reddito diverso ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. f) del TUIR, mentre il criterio di determinazione dell’imponibile avviene secondo l’art. 70 comma 2 del TUIR. Secondo quest’ultima disposizione, “i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. I redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese”.
Per gli immobili posseduti all’estero, quindi, le istruzioni al modello UNICO, rigo RL12, precisano che:
- se l’immobile tenuto a disposizione è tassato all’estero, esso concorre al reddito imponibile del contribuente italiano secondo la valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese ivi riconosciute;
- se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero è ivi imponibile, il contribuente deve indicare l’ammontare dichiarato nello Stato estero, senza alcuna deduzione di spese. In tale ipotesi, al contribuente spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero e non l’abbattimento forfetario del 15%;
- se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero non è soggetto ad imposta sui redditi nello Stato estero, occorre dichiarare l’ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese;
- se nello Stato estero l’immobile tenuto a disposizione non è assoggettabile ad imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.
Cedolare secca
Gli affitti degli immobili situati all’estero non possono beneficiare della cedolare secca in quanto tali redditi non sono redditi fondiari ma redditi diversi art. 67 c.1 lett f) TUIR, mentre il criterio di determinazione dell'imponibile avviene secondo l'art. 70 co. 2 del TUIR..
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato, con la Circ. n. 26/E del 1° Giugno 2011, che la cedolare secca non è applicabile nei seguenti casi:
- se il locatore è una società, un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, che sia utilizzato come abitazione;
- se il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se successivamente mette a disposizione l’immobile a collaboratori o dipendenti per finalità abitative;
- se l’immobile è situato all’estero, se è concesso in sublocazione o se è accatasto come abitativo ma locato come ufficio o promiscuo.
IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).
E’ una patrimoniale che si paga per il possesso di immobili esteri.
Per completezza, si segnala che gli immobili di cui si ha la disponibilità all’estero devono anche essere indicati nel quadro RW ai fini della disciplina del monitoraggio fiscale, nonché per la liquidazione dell’imposta patrimoniale (IVIE).
A partire dal 2012, le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).
Sono tenuti al pagamento dell’imposta IVIE sugli immobili all’estero:
1. i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo
2. i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi
3. i concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali
4. chi affitta immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, anche concessi in locazione finanziaria (l’obbligo sussiste dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto).
L’imposta è dovuta in misura proporzionale alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni).
L’ammontare dell’imposta è pari allo 0,76% del valore degli immobili.
Se non superiore a 200 euro, l’imposta non è dovuta. In tal caso, il contribuente non è tenuto neanche ad indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW.
Per calcolare il limite che dà diritto all’esenzione, si deve fare riferimento all’imposta determinata sul valore complessivo dell’immobile, a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per l’eventuale credito d’imposta riconosciuto nel caso in cui sia stata eventualmente versata una tassa patrimoniale nello Stato estero in cui è situato l’immobile.
Nel caso in cui sia, anche nello stato estero in cui è situato l’immobile, una tassa patrimoniale questa sarà scontata dall’ IVIE.
Per evitare doppia imposizione sullo stesso immobile, dall’imposta dovuta è possibile dedurre un credito pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile.
Per gli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla somma dovuta si detraggono, prioritariamente, le imposte patrimoniali effettivamente pagate nel Paese in cui sono situati gli immobili nell’anno di riferimento.
Inoltre, qualora sussista un’eccedenza d’imposta reddituale gravante su immobili ivi situati non utilizzata (articolo 165 del TUIR), si detrae dall’imposta dovuta in Italia per quegli immobili, fino a concorrenza del suo ammontare, anche un ulteriore credito d’imposta derivante da tale eccedenza.
Il valore dell’immobile
Il valore dell’immobile da prendere in considerazione per il calcolo dell’imposta è costituito, generalmente, dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà.
Se l’immobile è stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione.
In mancanza di tali valori, occorre tener conto del valore di mercato, rilevabile nel luogo in cui si trova l’immobile.
Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe.
Unione europea
Se l’immobile si trova in un Paese dell’Unione europea o in uno Stato aderente allo Spazio economico europeo che garantisce un adeguato scambio di informazioni, il valore è prioritariamente quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale e reddituale. Tale criterio vale anche per gli immobili che sono pervenuti per successione o donazione.
In mancanza del valore catastale, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.
Il versamento dell’imposta e le modalità di dichiarazione
Per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni, i rimborsi e il contenzioso relativi al nuovo tributo, si applicano le disposizioni previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche, comprese quelle riguardanti le modalità di versamento dell’imposta in acconto e a saldo.
Per dichiarare il valore degli immobili situati all’estero il contribuente deve compilare la Sezione XV A del quadro RM del modello Unico Persone fisiche, indicando il controvalore in euro degli importi in valuta calcolato in base all’apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.
