2024 B&B NOVITÀ IN MATERIA DI LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE

LE NOVITÀ IN MATERIA DI LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE

Novità per le locazioni brevi e turistiche nella L.213/2023 (legge di bilancio 2024) e nel DL 145/2023 (conv.in L. 191/2023):

1. Aumento dell'aliquota della cedolare secca limitatamente alle locazioni brevi
2. Introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e di altri adempimenti relativi a locazioni brevi, turistiche e strutture ricettive
3. dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; estintori portatili 

Differenza tra B&B e Affittacamere e Locazione turistica

In Italia non vi è una normativa nazionale che in modo chiaro identifica le differenze e le caratteristiche di ogni singola forma, di messa a disposizione.

Il codice del turismo demanda ad ogni singola Regione o Provincia autonoma la regolamentazione. 

L’articolo 12 del codice del turismo differenzia queste tre strutture, allegato 1 DL legge 79/2011

B&B

“struttura ricettiva a conduzione familiare gestite in forma non imprenditoriale da privati che forniscono alloggio e colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate con gli spazi familiari condivisi”

(comma 3);

Per i B&B,  posto letto con colazione, come dice il nome stesso tradotto dall'inglese, viene stabilito che l'alloggio fornito sia nella stessa unità immobiliare in cui vive la famiglia del gestore e, anzi, la famiglia stessa e la sua “organizzazione” vengono citati anche per quanto riguarda le modalità di gestione del servizio. Questo vincolo implica, come diretta conseguenza, che ogni nucleo familiare può possedere e gestire un solo B&B, situato nello stesso stabile in cui risiede abitualmente.

L’attività di bed & breakfast può essere esercitata, in linea di massima, nei seguenti modi:

-          in forma occasionale, avvalendosi della propria organizzazione familiare; tassazione fra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir;

-          in forma imprenditoriale, con specifica organizzazione di mezzi e di fattori produttivi. con l’ingresso nel mondo delle partite IVA e con l’assunzione dei relativi obblighi.

Forma imprenditoriale presunzione

A priori è verificabile un esercizio abituale, professionale ed esclusivo quando per il titolare l’attività è “prevalente”, con elevato ricambio degli ospiti, e non lo sono altre quali, ad esempio, lavoro dipendente, libero professionale, ecc. anche in termini di reddito.

Altra presunzione della forma imprenditoriale si riferisce al numero di camere ed al numero di ospiti.

In linea generale i Bed & Breakfast, se non gestiti in forma imprenditoriale, possono avvalersi di 3 camere, al contrario degli affittacamere che possono orientativamente offrire sino a 6 camere disposte su un massimo di due appartamenti.

Da sottolineare che tali termini variano da Regione a Regione a seconda della legge di riferimento emanata.

Tale numero dipende dalle norme Regionali.

La Toscana la quale, attenendosi all'art. 56 della LR 86/2016, interpreta i bed and breakfast come quelle strutture ricettive composte da non più di 6 camere con una capacità non superiore a 12 posti letto,

Il Piemonte che stando alla legge regionale 3 agosto 2017, n. 13, prevede anch'essa, qualora il B&B sia gestito in forma imprenditoriale, un massimo di 6 camere per un massimo di 12 ospiti (rispettivamente 3 e 6 se il B&B è gestito come attività occasionale). Ovviamente garantendo oltre al soggiorno anche i servizi minimi e la prima colazione.

L’Umbria regolamento regionale del 13 settembre 2018, n. 8, prevede un numero massimo di 5 camere a struttura ricettiva per un totale consentito di 10 ospiti qualora l'attività si svolga in forma imprenditoriale, mentre un numero massimo di 3 camere e 6 posti letto in caso di attività occasionale.

La maggior parte delle regioni settentrionali quali Liguria, Friuli Venezia Giulia, Lombardia e Emilia Romagna assieme a solo due regioni del meridione intendono invece il B&B come struttura dotata di massimo 4 camere ma hanno differenti direttive riguardo il numero di ospiti consentiti:

-la Liguria (LR 32/2014) prevede un massimo di 6 posti letto

-il Friuli Venezia Giulia (LR 21/2016, art. 25) un massimo di 8 così come la Basilicata (LR 8/2008),

-la Lombardia (LR 27/2015, art. 29) ne prevede 12

l’Emilia Romagna (LR 16/2004) 10 così come l’Abruzzo (LR 78/2008).

Stesso discorso per la maggior parte delle regioni del Sud Italia che assieme al Trentino (LR 135/2001) e al Veneto (LR 11/2013) riservano un massimo di 3 locali all’attività pur non concordando comunque sul numero di ospiti consentiti:

-il Trentino Alto Adige prevede un massimo di 6 posti letto, così come il Molise (LR 7/2014) e la Campania (LR 26/2001)

-il Veneto prevede un totale di 12 posti letto così la Sicilia (LR 32/2000)

-la Puglia 9 (LR 27/2013)

-il Lazio (LR 56/2007) 8 così come la Calabria (LR 20/2015)

-le Marche 6 (LR 08/2000)

Affittacamere

“strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”

(comma 2)

Gli affittacamere, invece, non hanno alcun vincolo rispetto alla residenza del proprietario-gestore e si caratterizzano solo per l'ubicazione delle camere in “più appartamenti ammobiliati dello stesso stabile” e, quindi, nulla impedisce che una stessa persona possa gestire un numero imprecisato di strutture di questo tipo, in ogni parte del territorio nazionale. Un affittacamere che, tra i servizi complementari, preveda anche un servizio di ristorazione prende il nome di “locanda”.

Un affittacamere, per contro, realizza un'attività imprenditoriale, con tutto quello che ne consegue dal punto di vista burocratico e fiscale, affittando in modo continuativo delle parti di unità immobiliari, ossia delle camere, in stabili di sua proprietà in cui, però, non risiede.

In linea generale se non gestiti in forma imprenditoriale, gli affittacamere che possono orientativamente offrire sino a 6 camere disposte su un massimo di due appartamenti.

Locazione breve o turistica:

“strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi durata non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”.

(comma 5)

Forma imprenditoriale presunzione

A partire dal giorno 1 gennaio 2021, per effetto dell’efficacia del comma 595 dell’articolo 1 della Legge 178/2020, la Legge di Bilancio 2021, il regime fiscale della locazione breve è riconosciuto solo nel caso in cui un contribuente destini a questa finalità non più di quattro appartamenti nel periodo di imposta; nel caso in cui questo limite venga superato, l’attività esercitata “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile”, anche quando svolta per il tramite di intermediari.

In sintesi, mentre la locazione turistica è a tutti gli effetti una locazione breve senza nessun servizio aggiuntivo, B&B ed affittacamere sono da ritenersi attività ricettive e per le quali il passo fra attività occasionale o familiare e attività imprenditoriale è breve.

Differenze di struttura

In entrambi i casi gli immobili devono essere abitativi e in regola dal punto di vista catastale, urbanistico e a livello di impianti.

Nel B&B e nell’affittacamere si mette a disposizione dell’ospite una stanza con l’uso del bagno che può essere privato o in comune con altri ospiti.

Per quanto riguarda la locazione turistica si affitta di un immobile intero, sia esso un monolocale o una villa con giardino, autonomo, con cucina e servizi igienici.

Differenze nei servizi

Per quanto riguarda B&B ed affittacamere invece viene fornita la biancheria, la pulizia della stanza e cambio biancheria, ma soprattutto viene fornita la colazione.

Se si decide di affittare un immobile ad un turista, oltre all’immobile non viene offerto nessun servizio aggiuntivo, ne la pulizia infrasettimanale, ne la biancheria ne tanto meno la somministrazione di alimenti e bevande.

Autorizzazioni e adempimenti burocratici

L’apertura di B&B ed affittacamere necessita di un iter burocratico in quanto queste sono da considerarsi attività ricettive, ed entrambi possono essere svolte sia in modo occasionale che imprenditoriale.

LE NOVITÀ IN MATERIA DI LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE

Novità per le locazioni brevi e turistiche nella L.213/2023 (legge di bilancio 2024) e nel DL 145/2023 (conv.in L. 191/2023):

1. Aumento dell'aliquota della cedolare secca limitatamente alle locazioni brevi
2. Introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e di altri adempimenti relativi a locazioni brevi, turistiche e strutture ricettive
3. dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; estintori portatili 

Si definiscono "locazioni brevi" i "contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare" (art. 4 del DL 24.4.2017 n. 50, conv. L. 21.6.2017 n. 96).

A norma dell'art. 4 co. 3 del DL 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche:

• i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori ecc.);
• i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi (c.d. "locazione del comodatario"), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).

La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell'esercizio delle imprese.

A tale proposito esiste, però, una presunzione di esercizio imprenditoriale delle locazioni brevi, introdotta dall'art. 1 co. 595 della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021). In base a tale norma, si presume la natura imprenditoriale dell'operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 "appartamenti" per ciascun periodo di imposta.

La natura imprenditoriale del locatore esclude in radice la riconducibilità del contratto di locazione alla "locazione breve" definita dall'art. 4 del DL 50/2017, nonché della cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011).

CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI BREVI

Ai contratti di locazione breve stipulati a partire 1° giugno 2017 si applica la cedolare secca prevista per le locazioni abitative di cui all'art. 3 del DLgs. 23/2011.

Pertanto (al di fuori dell'esercizio dell'impresa) è possibile esprimere l'opzione per la cedolare secca con l'aliquota del 21% oppure del 26% come previsto dalla Legge di bilancio 2024.

AUMENTO DELL'ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA

Dal 01.01.2024 la cedolare secca passa dal 21% al 26%.

Rimane al 21%

per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad una sola una unità immobiliare.

Si applica invece con l'aliquota del 26%

sui redditi derivanti dalla locazione breve degli eventuali altre unità immobiliari oltre alla prima e diversi da quella.

Sembra che la scelta sulla locazione breve cui applicare l'aliquota del 21% sia rimessa alla volontà del contribuente; il legislatore, infatti, non pare aver indicato un criterio in base al quale scegliere.

Alla luce della formulazione normativa, dovrebbe restare possibile applicare la cedolare con le aliquote ordinarie (21% e 10%) nel caso di locazione di (anche più di) due appartamenti, purché uno solo sia destinato alla locazione breve.

ESEMPIO

Locazione con opzione cedolare di:

- una unità con contratto a canone concordato (3+2),

- un appartamento con contratto di locazione abitativa (4+4)

- un contratto di locazione breve

si potrebbe applicherebbe la cedolare del

- 10% sulla unità con contratto a canone concordato (3+2),

- 21% sull’appartamento con contratto di locazione abitativa (4+4)

- 21% sul un contratto di locazione breve

CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE

Nuovo obbligo per le:

• unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017;
• unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il nuovo Codice identificativo nazionale CIN da attribuire alle unità, verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, attivata dall’ telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.

NB.

L'istanza dovrà attestare i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l'attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Il CIN deve essere:

• esposto all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura ricettiva,
• indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

L'obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici

Nel caso in cui si abbia già un Codice identificativo locale, l'ente competente (Regione oppure Provincia autonoma) sarà tenuto a:

• ricodificare i codici a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo ai codici preesistenti;
• trasmettere i codici al Ministero del Turismo unitamente ai dati relativi alle unità immobiliari in suo possesso.

Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell'ambito delle proprie competenze, se hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.

Sanzioni

La mancanza del CIN sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro "in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile".

La mancata esposizione e indicazione del CIN, sanzione da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna unità.

ALTRI OBBLIGHI

Comunicazione alla questura

I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall'art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).

Sicurezza degli impianti

Le unità devono avere :

•  dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Attività in forma imprenditoriale - Scia

Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)24.

Nel caso in cui l'attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.

Sanzioni

La mancata presentazione della SCIA, nei casi in cui essa è richiesta dall'art. 13-ter co. 8 del DL 145/2023 convertito, è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

Ritenuta

Gli "intermediari" devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%, se:

• incassano i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi;
• intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi.

Si può ipotizzare che, in sede di compilazione del quadro LC (si allega il modello REDDITI 2023, solo a titolo esemplificativo), della dichiarazione, il locatore indicherà la ritenuta subita, pari al 21%, come acconto rispetto a quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva sui redditi da locazione breve.

Intermediari non residenti

In particolare, la nuova norma stabilisce diversi obblighi per intermediari che sono:

1. non residenti ma con stabile organizzazione in Italia;
2. residenti fuori UE ma con stabile organizzazione in uno Stato della UE;
3. residenti fuori UE senza stabile organizzazione in uno Stato della UE;
4. residenti in uno Stato della UE ma senza stabile organizzazione in Italia.

I soggetti che incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o assimilati ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono comunicare, ritenuta e certificazione previsti tramite la stabile organizzazione.

La seguente tabella riassume le modalità con cui gli intermediari non residenti (qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o assimilati ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi) devono assolvere agli obblighi di comunicazione, della ritenuta e della certificazione.