2024 DI LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE

LE NOVITÀ IN MATERIA DI LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE

Novità per le locazioni brevi e turistiche nella L.213/2023 (legge di bilancio 2024) e nel DL 145/2023 (conv.in L. 191/2023):

1. Aumento dell'aliquota della cedolare secca limitatamente alle locazioni brevi
2. Introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e di altri adempimenti relativi a locazioni brevi, turistiche e strutture ricettive 

Si definiscono "locazioni brevi" i "contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare" (art. 4 del DL 24.4.2017 n. 50, conv. L. 21.6.2017 n. 96).

A norma dell'art. 4 co. 3 del DL 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche:

• i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori ecc.);
• i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi (c.d. "locazione del comodatario"), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).

La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell'esercizio delle imprese.

A tale proposito esiste, però, una presunzione di esercizio imprenditoriale delle locazioni brevi, introdotta dall'art. 1 co. 595 della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021). In base a tale norma, si presume la natura imprenditoriale dell'operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 "appartamenti" per ciascun periodo di imposta.

La natura imprenditoriale del locatore esclude in radice la riconducibilità del contratto di locazione alla "locazione breve" definita dall'art. 4 del DL 50/2017, nonché della cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011).

CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI BREVI

Ai contratti di locazione breve stipulati a partire 1° giugno 2017 si applica la cedolare secca prevista per le locazioni abitative di cui all'art. 3 del DLgs. 23/2011.

Pertanto (al di fuori dell'esercizio dell'impresa) è possibile esprimere l'opzione per la cedolare secca con l'aliquota del 21% oppure del 26% come previsto dalla Legge di bilancio 2024.

AUMENTO DELL'ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA

Dal 01.01.2024 la cedolare secca passa dal 21% al 26%.

Rimane al 21%

per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad una sola una unità immobiliare.

Si applica invece con l'aliquota del 26%

sui redditi derivanti dalla locazione breve degli eventuali altre unità immobiliari oltre alla prima e diversi da quella.

Sembra che la scelta sulla locazione breve cui applicare l'aliquota del 21% sia rimessa alla volontà del contribuente; il legislatore, infatti, non pare aver indicato un criterio in base al quale scegliere.

Alla luce della formulazione normativa, dovrebbe restare possibile applicare la cedolare con le aliquote ordinarie (21% e 10%) nel caso di locazione di (anche più di) due appartamenti, purché uno solo sia destinato alla locazione breve.

ESEMPIO

Locazione con opzione cedolare di:

- una unità con contratto a canone concordato (3+2),

- un appartamento con contratto di locazione abitativa (4+4)

- un contratto di locazione breve

si potrebbe applicherebbe la cedolare del

- 10% sulla unità con contratto a canone concordato (3+2),

- 21% sull’appartamento con contratto di locazione abitativa (4+4)

- 21% sul un contratto di locazione breve

CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE

Nuovo obbligo per le:

• unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017;
• unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il nuovo Codice identificativo nazionale CIN da attribuire alle unità, verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, attivata dall’ telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.

NB.

L'istanza dovrà attestare i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l'attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Il CIN deve essere:

• esposto all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura ricettiva,
• indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

L'obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici

Nel caso in cui si abbia già un Codice identificativo locale, l'ente competente (Regione oppure Provincia autonoma) sarà tenuto a:

• ricodificare i codici a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo ai codici preesistenti;
• trasmettere i codici al Ministero del Turismo unitamente ai dati relativi alle unità immobiliari in suo possesso.

Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell'ambito delle proprie competenze, se hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.

Sanzioni

La mancanza del CIN sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro "in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile".

La mancata esposizione e indicazione del CIN, sanzione da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna unità.

ALTRI OBBLIGHI

Comunicazione alla questura

I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall'art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).

Sicurezza degli impianti

Le unità devono avere :

•  dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Attività in forma imprenditoriale - Scia

Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)24.

Nel caso in cui l'attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.

Sanzioni

La mancata presentazione della SCIA, nei casi in cui essa è richiesta dall'art. 13-ter co. 8 del DL 145/2023 convertito, è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

Ritenuta

Gli "intermediari" devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%, se:

• incassano i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi;
• intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi.

Si può ipotizzare che, in sede di compilazione del quadro LC (si allega il modello REDDITI 2023, solo a titolo esemplificativo), della dichiarazione, il locatore indicherà la ritenuta subita, pari al 21%, come acconto rispetto a quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva sui redditi da locazione breve.

Intermediari non residenti

In particolare, la nuova norma stabilisce diversi obblighi per intermediari che sono:

1. non residenti ma con stabile organizzazione in Italia;
2. residenti fuori UE ma con stabile organizzazione in uno Stato della UE;
3. residenti fuori UE senza stabile organizzazione in uno Stato della UE;
4. residenti in uno Stato della UE ma senza stabile organizzazione in Italia.

I soggetti che incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o assimilati ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono comunicare, ritenuta e certificazione previsti tramite la stabile organizzazione.

La seguente tabella riassume le modalità con cui gli intermediari non residenti (qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o assimilati ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi) devono assolvere agli obblighi di comunicazione, della ritenuta e della certificazione