Agevolazione “prima casa” dal 1° gennaio 2016
Normativa fino al 2015.
Fino al 31 dicembre 2015, chi voleva acquistare un’immobile abitativo avendo già in passato acquistato un altro con vantaggi “prima casa” avrebbe dovuto necessariamente corrispondere sul secondo acquisto l’aliquota dell’imposta di registro in misura piena (9%) (o l’Iva nella misura del 10%); ciò anche nel caso in cui avesse già stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile “pre-posseduto”.
Sino alla predetta data, infatti, tra i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” vi era quello della “non titolarità” (c.d. “impossidenza”) del diritto di proprietà (o di altri diritti reali di godimento) su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto (o dal coniuge) usufruendo dell’agevolazione in questione.
Normativa dal 2016.
A decorrere dal 2016 chi ha già acquistato un immobile abitativo con agevolazione “prima casa” può acquistare, anche per donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo – anche sul secondo acquisto – dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa”.
Necessari gli altri requisiti.
Naturalmente, ai fini della fruizione della nuova agevolazione, restano fermi gli altri requisiti richiesti dalla normativa vigente per poter fruire dell’agevolazione “prima casa”; l’acquisto dovrà riguardare un immobile non di lusso e dovrà essere effettuato esclusivamente da una persona fisica; a decorrere dal 1° gennaio 2014, si considerano tali ai fini dell’imposta di registro gli immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9. Ai fini IVA, invece, la qualificazione degli immobili “di lusso” in base all’appartenenza alle categorie catastali sopra richiamate decorre solo dal 13 dicembre 2014; per il periodo precedente occorrerà quindi fare riferimento ai requisiti di lusso indicati nel D.M. 2 agosto 1969.
Condizione
La condizione consiste nell’alienare l’abitazione posseduta (il “primo” immobile agevolato) entro un anno dal secondo acquisto.
La novità è stata introdotta dal comma 55 dell’articolo 1 della L. n. 208/2015 (c.d. “Legge di Stabilità 2016”), con il quale è stata modificata la disciplina dei trasferimenti della “prima casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.
Quindi il contribuente, intenzionato ad alienare la propria “prima casa” al fine di acquistarne un’altra, possa riuscire a concludere la vendita anche dopo il nuovo acquisto entro 12 mesi.
Il nuovo comma 4-bis della Nota II-bis, imposta di registro, con formula di non semplicissima lettura, ha invece disposto che “(…) l’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto (…)”.
Il contribuente, in fase di acquisto di un immobile abitativo, può scontare l’imposta di registro agevolata al 2% pur se risulta ancora titolare (pure per quote e/o anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) su altra abitazione già acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Altra novità.
Il requisito di residenza nel Comune in cui è sito l’immobile oggetto del secondo acquisto andrà verificato senza tener conto del precedente immobile acquistato con l’agevolazione.
Cambiato anche il requisito del mancato possesso, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà (o altri diritti reali) su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Ai fini di tale verifica, infatti, si potrà “ignorare” l’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione prima casa e sito all’interno dello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare.
Su quest’ultimo punto a conferma è intervenuto anche il Consiglio Nazionale del Notariato (studio n.5-2016/T).
Attenzione
Caso di possesso nel Comune di abitazione senza agevolazione “prima casa”.
Nell’ipotesi in cui il contribuente possieda un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” e sita nel medesimo territorio del Comune in cui è localizzato il secondo immobile da acquistare, non vi sarà possibilità di utilizzare la nuova agevolazione “prima casa” su tale seconda compravendita, anche se si realizza l’alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.
L’acquisto del secondo immobile sia agevolabile solo a fronte di un precedente acquisto di immobile effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Donazione immobile pre-posseduto.
L’aliquota ridotta spetta solo a condizione che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” sia alienato entro un anno dal nuovo acquisto. La parola “alienazione” presuppone che la norma non impone, dunque, che l’immobile pre-posseduto sia necessariamente ceduto a titolo oneroso, essendo sufficiente anche la mera donazione dello stesso.
Sanzione mancanza alienazione nei dodici mesi
In mancanza dell’alienazione nei dodici mesi dall’acquisto del secondo immobile l’acquirente decade dall’agevolazione applicata su quest’ultima transazione e, pertanto, l’imposta di registro sarà dovuta nella misura ordinaria (9%), con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30%.
Necessari gli altri requisiti.
Restano necessari gli altri requisiti richiesti per “prima casa”: immobile non di lusso e dovrà essere effettuato esclusivamente da una persona fisica; si considerano tali ai fini dell’imposta di registro gli immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9. Ai fini IVA, invece, la qualificazione degli immobili “di lusso” in base all’appartenenza alle categorie catastali sopra richiamate decorre solo dal 13 dicembre 2014; per il periodo precedente occorrerà quindi fare riferimento ai requisiti di lusso indicati nel D.M. 2 agosto 1969.
Acquisto con IVA prima casa
Con riguardo all’IVA, nonostante la formulazione letterale della norma, vi è la possibilità di applicare la nuova agevolazione anche ai fini IVA, l’Agenzia delle Entrate – nel corso di Telefisco 2016 – ha chiarito che la nuova agevolazione si applica anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile IVA; pertanto, ricorrendo le condizioni sopra descritte, l’impresa venditrice potrà applicare in fattura l’aliquota agevolata IVA del 4% anche nei confronti di chi acquista la “seconda casa”, a condizione che l’acquirente dichiari nell’atto e, in caso esista, nel contratto preliminare, che sia già titolare di un’altra abitazione “agevolata” e che intenda alienarla entro un anno.
Credito d’imposta “primo acquisto” alienato.
L’ art.7, L.n.448/98 prevede il credito di imposta anche nell’ipotesi in cui questi proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto.
Pertanto, all’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa”, l’acquirente potrà fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile pre-posseduto.
Imposta sul finanziamento (Mutuo).
Nell’ipotesi di finanziamenti bancari a medio/lungo termine erogati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili abitativi – potrà trovare applicazione l’aliquota dell’imposta sostitutiva agevolata (0,25%, in luogo del 2%) anche relativamente all’acquisto della “seconda prima casa”, purché entro l’anno l’immobile pre-posseduto venga alienato.
