L’IMU sostituisce, per la componente immobiliare:
- l’ICI;
- l’IRPEF e le relative addizionali per gli immobili non locati.
Il Decreto salva – Italia, noto anche come Manovra Monti (D.L. n. 201/2011), all’art. 13, ha:
- anticipato al 2012 l’ingresso dell’Imu e contemporaneamente
- ripristinato la tassazione dell’abitazione principale (non prevista dal Decreto sul federalismo municipale).
L’aliquota IMU è pari:
- per quella ordinaria: allo 0,76% (il Comune può aumentarla o diminuirla fino allo 0,3%);
- per quella ridotta:
- allo 0,4% per abitazione principale e relative pertinenze (il Comune può aumentarla o diminuirla fino allo 0,2%);
- allo 0,2% per fabbricati rurali ad uso strumentale (il Comune può diminuirla fino allo 0,1%).
La base imponibile si calcola prendendo la rendita dell’immobile, rivalutata del 5%, e moltiplicandola per un coefficiente fisso, a seconda del tipo di immobile.
Per l’abitazione principale è prevista una detrazione di 200 €, più (per gli anni 2012 e 2013) un’ulteriore detrazione di 50 Euro per ogni figlio fino ai 26 anni d’età che abbia residenza e dimora nell’abitazione principale fino ad un massimo di 400 €.
Come base imponibile dell’IMU si assume il valore dell’immobile secondo le regole già previste per il calcolo della base imponibile della vecchia ICI. In particolare:
- per i fabbricati iscritti in Catasto edilizio urbano, il valore è quello che si ottiene applicando all’ammontare delle rendite catastali vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori (modificati rispetto a quelli dell’ICI):
- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1º gennaio 2013);
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;
- per i terreni agricoli, il valore è quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale catastale vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 130 (110 per i coltivatori diretti e gli IAP iscritti alla previdenza agricola);
- per le aree edificabili, il valore è quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
I moltiplicatori applicabili per la determinazione della base imponibile IMU trovano applicazione solo ai fini di tale imposta, non anche ai fini delle imposte dirette e indirette.
In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Domande e risposte
D.1. La nuova imu sostituisce l’ici? R.1. In base a quanto stabilito dall’art. 8, comma 1, D. Lgs. n. 23/2011 (decreto istitutivo dell’IMU), l’IMU (Imposta municipale propria), sostituisce, per la componente immobiliare: - l’ICI; - l’IRPEF e le relative addizionali per gli immobili non locati. Ne consegue che, per gli immobili acquistati per essere locati, l’IMU è sostitutiva solo dell’ICI e, quindi, tali immobili saranno soggetti all’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali, salvo la possibilità per le persone fisiche di esercitare l’opzione per la c.d. “cedolare secca”, ovvero per la tassazione del reddito da locazione con l’aliquota del 21% o 19% per le locazioni a canone concordato. D.2. Qual è il presupposto per l’applicazione dell’imu?R.2. Il presupposto per l’applicazione dell’IMU (Imposta Municipale Unica) è il medesimo di quello previsto per l’applicazione dell’ICI, e cioè il possesso (a vario titolo) di:
- fabbricati (ovvero le unità immobiliari iscritte o che devono essere iscritte nel catasto edilizio urbano, comprese le relative pertinenze);
- aree fabbricabili (cioè le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi);
- terreni agricoli (cioè i terreni adibiti all’esercizio delle attività agricole e connesse);
siti nel territorio dello Stato e a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali e alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.
E’ ora compresa anche l’abitazione principale (con le relative pertinenze), definita come l’unica unità immobiliare (iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano) nella quale il possessore dimora abitualmente e contemporaneamente risiede anagraficamente.
Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse senza scopo di lucro) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.
L’art. 13 del Decreto salva – Italia, al comma 14, comma b), ha abrogato la norma che considerava abitazioni principali anche quelle concesse in uso gratuito ai parenti, per cui tali unità immobiliari saranno considerate come “seconde case” ai fini dell’applicazione dell’IMU.
Dovrebbe, invece, essere applicabile anche ai fini IMU la disposizione di cui all’art. 2, D. Lgs. n. 504/1992 relativa alla vecchia ICI, in base alla quale i terreni edificabili posseduti e condotti da imprenditori agricoli a titolo principale (c.d. IAP) sono considerati non edificabili.
D.3. Chi sono i soggetti passivi imu?R.3. Soggetti passivi dell’IMU sono:
- i proprietari di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa;
- i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
- i concessionari di aree demaniali;
- i locatari di immobili concessi in leasing (anche da costruire o in corso di costruzione), a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
D.4. Qual è la base imponibile dell’imu?
Vedi sopra
Inoltre, si precisa che:
- per gli immobili classificabili nella categoria catastale D, non iscritti in Catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la base imponibile IMU è calcolata prendendo a riferimento i costi, al lordo delle quote di ammortamento, risultanti dalle scritture contabili al 1° gennaio dell’anno di imposizione e applicandovi, per ciascun anno di formazione di tali costi, i coefficienti stabiliti annualmente con apposito D.M.;
- in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
D.5. Ci sono immobili che sono esenti dall’imu?
R.5. Sì. Si tratta degli immobili indicati all’art. 9, comma 8, D. Lgs. n. 23/2011, cioè:
- gli immobili posseduti dallo Stato;
- gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
- i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
- i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’articolo 5- bis, D.P.R. n. 601/1973;
- i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
- i fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense;
- i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
- i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15, Legge n. 984/1977;
- gli immobili utilizzati da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, di religione o di culto.
D.6. Quali sono le aliquote imu applicabili?
R.6. Le aliquote IMU applicabili sono le seguenti:
- l’aliquota base o ordinaria è pari allo 0,76%; il Comune, con delibera del consiglio comunale, può aumentare o diminuire tale aliquota:
- fino allo 0,3%;
- fino allo 0,4% nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario, immobili posseduti da soggetti passivi Ires o immobili locati;
- fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte dell’impresa costruttrice (quest’ulteriore ipotesi di riduzione è stata prevista dall’art. 56 del Decreto Liberalizzazioni – D.L. n. 1 del 24.01.2012). Tale riduzione opera:
- fintanto che permane la destinazione alla vendita del fabbricato;
- a condizione che il fabbricato non sia locato;
- per un periodo comunque non superiore a 3 anni dall’ultimazione dei lavori.
¨ l’aliquota ridotta è pari a:
- 0,4% per abitazione principale e relative pertinenze (il Comune, con delibera del consiglio comunale, può aumentare o diminuire tale aliquota fino allo 0,2%);
- 0,2% per fabbricati rurali ad uso strumentale (il Comune, con delibera del consiglio comunale, può diminuire tale aliquota fino allo 0,1%).
Le riduzioni di aliquote eventualmente deliberate dai Comuni non si applicano alla quota di gettito (50%) riservata allo Stato.
D.7. Sono previste detrazioni per l’abitazione principale?
R.7. Sì. Per l’abitazione principale, oltre all’applicazione di un’aliquota IMU ridotta (0,4% in luogo dello 0,76% ordinario), è prevista un’ulteriore agevolazione consistente in una detrazione pari a € 200 (rapportata al periodo dell’anno in cui sussiste tale destinazione), fino a concorrenza dell’ammontare dell’imposta.
In più, per gli anni 2012 e 2013, tale detrazione è maggiorata di € 50 per ogni figlio con al massimo 26 anni di età, a condizione che questi dimori abitualmente e sia residente anagraficamente nell’abitazione principale. La maggiorazione può raggiungere al massimo un importo complessivo pari a € 400, al netto della detrazione di base di € 200.
Ne consegue che la maggiorazione della detrazione spetta per un numero massimo di 8 figli e la detrazione può raggiungere al massimo i € 600 (€ 200 + € 400), sempre fino a concorrenza dell’ammontare dell’imposta.
Viene, inoltre, stabilito che:
- in presenza di più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi in proporzione alla quota di destinazione dell’immobile ad abitazione principale;
- il Comune interessato può, “nel rispetto dell’equilibrio di bilancio”, aumentare l’ammontare della detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta. In tal caso, però, il Comune non può fissare, per gli immobili tenuti a disposizione, un’aliquota IMU superiore a quella ordinaria;
- la detrazione prevista per l’abitazione principale spetta anche agli immobili degli Istituti autonomi case popolari e delle cooperative a proprietà indivisa assegnati come abitazione principale ai soci;
- la detrazione prevista per l’abitazione principale e la relativa aliquota ridotta si applica anche all’ex coniuge non assegnatario della casa coniugale e, se deliberato dal Comune, all’anziano/disabile residente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’abitazione non sia locata.
Per le unità immobiliari possedute da cittadini italiani residenti all’estero, non è possibile l’assimilazione all’abitazione principale ai fini IMU, riconosciuta invece in passato ai fini ICI.
D.8. I fabbricati rurali scontano l’imu?
R.8. L’art. 13, comma 14, lett. d), D.L. n. 201/2011 abroga la disposizione (art. 23, comma 1-bis, D.L. n. 207/2008) che escludeva i fabbricati rurali dall’ICI. Di conseguenza, i fabbricati rurali sono soggetti a IMU. Per quelli ad uso abitativo, comunque, saranno applicabili le agevolazioni (aliquota ridotta e detrazione) previste per l’abitazione principale.
Ai successivi commi 14-bis e 14-ter viene, inoltre, stabilito che le domande di variazione catastale per ottenere il riconoscimento della ruralità degli immobili, che andavano presentate entro il 30.09.2011, saranno considerate valide anche se presentate dopo tale data ma comunque entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto “Salva Italia”, ovvero entro il 28.12.2011.
I fabbricati rurali iscritti al catasto terreni devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30.11.2012. Fino alla presentazione della domanda di aggiornamento catastale, l’Imu dovrà essere pagata, a titolo di acconto e salvo conguaglio, basandosi sulla rendita delle unità immobiliari similari già iscritti in catasto edilizio urbano. Una volta attribuita la rendita catastale, i Comuni provvederanno all’eventuale conguaglio.
D.9. Entro quando deve essere versata l’Imu e con quali modalità?
R.9. L’IMU deve essere versata, come avveniva per l’ICI, in 2 rate di pari importo, precisamente per il 2012:
- entro il 16.06.2012, che, essendo sabato, slitta al 18.06.2012, il 50% dell’importo dovuto;
- entro il 16.12.2012 il restante 50%.
Il contribuente ha, comunque, la facoltà di versare l’IMU in unica soluzione entro la scadenza di giugno, quindi per il 2012 entro il 18.06.2012.
Non è più possibile, invece, a differenza di quanto avveniva per l’ICI, versare in un’unica soluzione entro il 16 dicembre, senza applicazione degli interessi (opzione che alcuni Comuni consentivano per l’ICI in base alla facoltà data loro dall’art. 52, comma 1, D. Lgs. n° 446/1997).
Il versamento deve essere effettuato entro esclusivamente tramite modello F24, con modalità che saranno stabilite con apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.
D.10. L’Imu è deducibile dalle imposte sui redditi e dall’irap?
R.10. No. L’art. 14, comma 1, del D. Lgs. n. 23/2011 stabilisce che l’Imu non è deducibile dalle imposte sui redditi e dall’Irap, come avveniva già per l’ICI.
D.11. Chi si occupa dell’attività di accertamento e riscossione dell’imu?
R.11. In base a quanto previsto dall’art. 13, comma 11, ultimo periodo, del D.L. n. 201/2011, le attività di accertamento e riscossione dell’IMU sono svolte direttamente dal Comune, al quale spettano le maggiori somme derivanti a titolo di imposta, interessi e sanzioni.
D.12. Quali norme si applicano sotto il profilo sanzionatorio?
R.12. In base a quanto previsto dall’art. 13, comma 11, del D.L. n. 201/2011, per l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso si applica quanto previsto dall’art. 9, comma 7, D. Lgs. n. 23/2011, il quale fa il richiamo a:
- l’art. 10, comma 6, D. Lgs. n. 504/1992 per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa;
- l’art. 11, commi 3-5, D. Lgs. n. 504/1992 per l’invito al contribuente ad esibire atti e documenti nell’ambito della procedura di liquidazione e accertamento;
- l’art. 12, D. Lgs. n. 504/1992 per la riscossione coattiva;
- l’art. 14, D. Lgs. n. 504/1992 per le sanzioni e gli interessi in caso di violazioni dell’adempimento;
- l’art. 15, D. Lgs. n. 504/1992 per la gestione del contenzioso;
- l’art. 1, commi 161-170, Legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) per la procedura di accertamento.
Casi risolti
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C.1. Esempio pratico su calcolo dell’imu per l’abitazione principale S.1. Il Sign. Rossi è proprietario di una sola casa, in cui ha la residenza anagrafica e in cui dimora abitualmente, destinata quindi ad abitazione principale. Nella stessa casa vive e ha la residenza anagrafica anche il figlio Marco, di 3 anni. L’abitazione è iscritta a Catasto come categoria catastale A/3 e la rendita catastale di tale abitazione, rivalutata del 5%, è pari a € 496.
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